324명이 코인으로 집을 사다(가상화폐 매각대금,자금조달계획서)

스테이블코인 시리즈 2편 · 기준일 : 2026년 8월 25일 · 대상 : 국내 주택 취득 자금조달 제도

코인으로 집을 산다

코인으로 집을 샀다는 이야기는 실제로 있습니다. 324명이 그렇게 했습니다. 다만 그 경로가 흔히 상상하는 모습과 다릅니다. 매수인 지갑에서 매도인 지갑으로 코인이 건너가는 그림이 아닙니다.

실제로는 거래소가 가운데 섭니다. 코인은 거래소에서 팔려 원화가 되고, 그 원화가 매도인 계좌로 갑니다. 매도인이 받는 것은 처음부터 끝까지 원화입니다. 이 경로는 지금 합법적으로 열려 있고, 국가가 서식에 칸까지 만들어 두었습니다.

집을 구매하는 네 단계

1단계 — 거래소에서 원화로 바꾼다

원화마켓에서 보유 코인을 매도합니다. 이때 거래 수수료가 붙고, 매도 체결가에 따라 손에 쥐는 금액이 달라집니다. 큰 금액을 한 번에 팔면 호가가 밀려 체결가가 불리해질 수 있으므로 나눠 파는 경우도 있습니다. 이 시점이 뒤에 신고할 '매각 시점'이 되므로 체결 내역을 화면 저장이 아니라 거래소 발급 내역서로 남겨 두는 편이 안전합니다.

2단계 — 은행 계좌로 옮긴다

거래소 계정의 원화를 실명확인 계좌로 출금합니다. 업비트 기준 원화 출금 수수료는 건당 1,000원입니다. [5] 거래소마다 출금 한도와 대기 시간이 다르므로 잔금 일정이 촉박하면 미리 확인해야 합니다.

3단계 — 매매대금을 치른다

일반 부동산 거래와 같습니다. 계약금, 중도금, 잔금을 원화로 지급합니다. 여기서 코인은 이미 사라지고 없습니다. 매도인은 상대가 코인을 팔아 돈을 마련했는지 알 필요도 없고, 알 방법도 없습니다. 그의 통장에 찍히는 것은 다른 매수인과 똑같은 원화입니다.

4단계 — 서류에 '매각대금'으로 적는다

자금조달계획서 제출 대상이라면 '가상화폐 매각대금' 칸에 금액을 적습니다. 함께 적어야 하는 것은 거래 내역, 매각 시점, 원화 환전 내용입니다. [1] 앞 세 단계의 기록이 여기서 한꺼번에 필요해집니다.

실제로 몇 명이 집을 구매했나

※ 국토교통부가 김종양 의원실에 제출한 자료, 2026년 5월 10일 보도 기준 [1].

50일 남짓한 기간에 324명이고, 30대가 열에 일곱입니다. 다만 이 숫자는 자금조달계획서 제출 대상 거래에 한정됩니다. 제출 의무가 없는 거래는 여기에 잡히지 않습니다.

코인, 정당한 자금출처로 인정되다

2017년 12월, 주택 구입자금 2억원가량을 비트코인으로 충당하겠다는 민원에 국토교통부는 불가 결론을 냈습니다. 정식 화폐가 아니므로 자금조달계획서에 적을 수 없다는 것이었습니다. [2]

서류 자체도 오래된 것이 아닙니다. 자금조달계획서는 2017년 9월 26일 투기과열지구 3억원 이상 거래에 처음 도입됐고 [3], 2020년 10월 27일 규제지역 전체로 넓어지며 증빙자료 제출까지 붙었습니다. [4] 그 위에 2026년 코인 칸이 얹혔습니다.

파는 순간 세금 시계가 돈다

이 경로에서 가장 자주 놓치는 대목입니다. 소득세법은 가상자산을 양도하거나 대여해 생긴 소득을 기타소득으로 보고 과세하도록 정하고 있으며, 시행 시점은 2027년 1월 1일입니다. [6]

2027년 이전부터 갖고 있던 코인의 취득가액은 2026년 12월 31일 시가와 실제 취득가액 중 큰 금액으로 잡습니다. [6] 말이 어렵지만 계산해 보면 뜻이 분명해집니다.

※ 이해를 돕기 위한 가정 예시입니다. 실제 세액은 공제와 세율에 따라 달라집니다.

실제 매수가 1,000만원을 그대로 쓰면 이익이 1억 1,000만원으로 잡힙니다. 큰 금액을 쓰라는 규정 덕에 2,000만원만 남습니다. 시행 전에 쌓인 이익에는 과세하지 않겠다는 뜻이고, 그래서 오래 보유해 많이 오른 사람일수록 덜어지는 폭이 큽니다.

다만 기준일 하루의 시세가 결과를 가릅니다. 2026년 12월 31일이 고점 부근이면 이익이 작게 잡히고, 저점 부근이면 그 뒤 오른 폭이 고스란히 과세 대상이 됩니다.

반대로 팔지 않으면 이 시계는 돌지 않습니다. 코인을 담보로 맡기고 돈을 빌리는 방식이 쓰이는 이유가 여기 있습니다. 다만 국내에서 부동산 구입 목적의 그런 상품이 제공되는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다.

거래소를 건너뛰면 어떻게 되나

당연히 드는 의문이 있습니다. 매수인과 매도인이 서로 좋다고 하면 코인을 그냥 주고받으면 되지 않느냐는 것이죠. 실제로 2017년 국토교통부 관계자는 부동산 매매가 사인 간 거래이므로 서로 합의하면 결제 수단은 정할 수 있다고 밝혔습니다. [2]

문제는 그다음입니다. 자금조달계획서에 적을 칸이 없습니다. 지금 있는 칸의 이름은 '가상화폐 매각대금'이고, 함께 적어야 하는 항목이 원화 환전 내용입니다. [1] 환전하지 않았다면 채울 수 없는 칸입니다.

시도가 없었던 것은 아닙니다. 2024년 2월 제주의 한 빌라 분양이 암호화폐로 분양대금을 받겠다고 내걸었습니다. 미분양이 쌓이던 시기였고 24세대 규모였습니다. [7] 다만 코인으로 계약이 체결됐다는 확인은 공개 자료에 없습니다.

필자의 관점

이 네 단계를 보면 코인이 지금 어디에 서 있는지가 드러납니다. 법이 화폐라 부르지는 않지만, 화폐로 바꾸는 데 마찰이 거의 없는 자산입니다. 팔면 즉시 원화가 되고, 담보로 맡기면 억 단위가 나오고, 그 돈으로 집을 사면 국가가 칸을 만들어 받아 적습니다.

그래서 남은 거리는 한 걸음입니다. 코인이 거래소를 거치지 않고 그대로 값이 되는 순간이죠. 그 걸음을 막는 것은 기술이 아니라 기록과 세금이라고 봅니다. 누가 누구에게 얼마를 보냈는지 적을 칸이 있어야 하고, 넘기는 순간의 손익을 어떻게 볼지 정해져야 합니다. 2027년 과세 시행 뒤 자금조달계획서 서식이 다시 바뀌는지를 보면 그 답이 나올 것입니다.

자주 묻는 질문

자금조달계획서를 안 내도 되면 신고도 안 하나요?

제출 대상이 아니면 이 서식을 낼 일이 없습니다. 다만 서식 제출과 세금은 별개입니다. 코인을 판 데서 생긴 소득은 2027년 1월 1일부터 과세 대상이 됩니다. [6] 서류를 안 냈다고 세금까지 없어지지 않습니다.

해외 거래소에서 판 돈으로 사도 되나요?

자금조달계획서는 거래 내역과 원화 환전 내용을 적게 되어 있습니다. [1] 어느 거래소를 썼든 그 두 가지를 제시할 수 있어야 합니다. 해외 거래소를 거쳤다면 국내로 들여온 경로까지 설명이 필요할 수 있으므로, 금액이 크다면 미리 전문가와 상의하시는 편이 낫습니다.

그래서 세금은 얼마나 내나요?

이 글에서 답할 수 없는 질문입니다. 소득세법은 가상자산 소득을 기타소득으로 정하고 있으나 [6], 실제 세액은 취득가액, 매도 시점, 공제, 다른 소득에 따라 달라집니다. 위 계산 예시는 과세 대상 이익이 어떻게 정해지는지를 보여줄 뿐 세액이 아닙니다. 금액이 크다면 매도 전에 세무 상담을 받으시길 권합니다.

참고문헌 (References)